究竟什么导致移民局526E审核“暂停城市，只批乡村”？
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究竟什么导致移民局526E审核“暂停城市，只批乡村”？
随着2025年第二季度的结束，EB-5《改革与诚信法案》 (“新法案”) 出台生效已经三年有余。如果罗列一份清单，收集一下让人始料不及的行业变化，排在第一位的很可能就是城市高失业率区项目和乡村项目在移民申请审理上巨大的时间差。
同为预留签证类别，在I-526E的审核时间上，目前已经显现出巨大差异：从2023年第一季度开始，移民局似乎就将城市高失业率区项目的I-526E审核工作按下了暂停键，至今举步不前；而乡村项目的I-526E显然丝毫不受任何影响，仍然大批量飞快获批。
这是两个月之前，美国投资移民联盟 (“AIIA”) 利用美国《信息自由法案》(“FOIA”) 向移民局申请，由移民局披露的真实审批数据。
这张表格展示了从新法案出台的2022年4月开始，每个月递交的I-526E申请完成审批的个案数和该数字占当月递交申请总量的百分比。由于表格把城市高失业率区项目和乡村类项目这两类申请区分开，我们得以清楚看出这两个类别申请进度的数字比较。显而易见，这两个类别的审批速度差距惊人。城市高失业率区项目I-526E申请的审理从2022年第四季度开始明显放缓，到2023年一季度结束，移民局对这个类别的I-526E申请已经基本不再触碰，似乎已经放弃并束之高阁。直到这张表格现身的两个月前，也没有任何迹象显示移民局会加速审理这个类别积压的大量申请。而与此同时，乡村类I-526E申请仍然在大比例获批，2024年2月中国大陆递交的该类别申请已经有41%在两个月之前就获得了审批结果。“暂停城市，只批乡村”这个现象耐人寻味。
从区域中心和移民律所流出的最新获批信息也全面坐实了这一猜测。从近期各大区域中心的获批宣传中可以看到，城市高失业率区项目最新获批的I-526E申请还是在2023年第一季度递交给移民局的。而很多乡村项目最新获批的I-526E申请都是2024年第四季度递交给移民局的。以下这份ALC的乡村项目I-526E申请是2025年1月6日递交到移民局的，本月初就已经获批，审核时间少于6个月。
迄今为止，美国移民局并没有对这一现象进行针对性说明，这导致坊间出现不少猜测。如果从新法案的立法出发点和立法目的角度来看，其实这个现象相当合理，充分体现了新法案的基础立法精神。那为什么这么说呢？
任何一部法律都有自己独特的立法目的，也称“立法精神”。大部分非专业人士很难从浩如烟海且枯燥乏味的法律条文中提炼出某一部法案的立法精神。做对这件事需要高度的专业判断，从新法案出台前的行业发展背景推演出核心立法需求，通过立法讨论过程中的博弈锁定立法的基础诉求，而后才能洞悉法案内容孰轻孰重，哪些是真正核心条款，哪些仅仅是因为博弈各方相互间的妥协而勉强加入的条款。
首先让我们看看新法案关于“优先审核”乡村项目的具体条文规定是怎样的。
《改革与诚信法案》对乡村项目明确提出了“优先审批”的要求。同是预留签证类别的城市高失业率区项目和政府基建项目则没有类似的要求。
在该法案的8 U.S.C.§ 1153(b)(5)(E)(ii)部分，有以下明确的要求：“the Secretary of Homeland Security … shall prioritize the processing and adjudication of petitions for rural areas.” (“国土安全局长.......将会优先处理和审核乡村项目的申请”)。新法案这部分对美国的移民法进行了补充和修改，调整后的美国移民法内容如下：
INA § 203(b)(5)(E)(ii)(II) (added via the RIA):
“the Secretary of Homeland Security—
(I) may process petitions in a manner and order established by the Secretary; and
(II) shall prioritize the processing and adjudication of petitions for rural areas.”
以上写入美国移民法的新内容再次确认了“美国国土安全局长会优先处理和审核乡村项目的申请”。
很多人可能并不知道，《改革与诚信法案》的真正立法精神就是“让EB-5全面进入乡村”。在幕后主推新法案的Grassley参议员曾经明确表示，在1990年，EB-5项目出台前的讨论中，国会的主要意图就是让EB-5资金直接刺激乡村地带的经济发展，而非流入少数大城市去支持城市经济发展。但是随着越来越多的大城市房地产开发项目开始招募投资人，使用EB-5资金，这种资金使用趋势已经严重背离了当初的立法精神。因此，《改革与诚信法案》的出台就是起到拨乱反正的效果，让EB-5重新校准方向，真正进入美国的乡村地带。
从这个角度理解，就不难看出，为什么城市高失业率区项目和政府基建项目，虽然也贵为预留签证类别，但都无法真正享受“优先处理和审核”的特权。事实上，这两个类别加入新法案，都是在立法博弈过程的最后一刻，是主导立法的乡村派在已经确保“胜果”情况下，为了均衡代表城市和市政利益方的国会议员掌握的投票权做出的谨慎让步。这从法案规定的三类预留签证各自比例和对城市高失业率区计算失业率的新规则变得更加严格就能看得出来。
让我们看看人工智能的代表产品ChatGPT是怎么样用一句话归纳新法案的：
“The legislative spirit of the EB-5 Reform and Integrity Act is to preserve the economic value of the EB-5 program while restoring its credibility through transparency, accountability, and a renewed focus on rural and underserved communities. ”
ChatGPT也给出了上述总结的中文翻译：“EB-5《改革与诚信法案》的立法精神，是在保持EB-5项目经济价值的基础上，通过提高透明度、加强问责机制，并重新聚焦于乡村和弱势社区，从而重建该项目的公信力。”
不难看出，新法案对项目规则的最大调整正是“让EB-5全面进入乡村”。这时候再回头来看为什么乡村项目的审批获得如此优先，就顺理成章了。
《改革与诚信法案》的历史意义在于通过立法，严格要求移民局提供优先审批给乡村项目，改变了过往EB-5资金大规模流入城市开发项目的游戏规则，开始引导资金汇入美国的乡村。显然，这对EB-5现有生态链上的服务机构带来了一定冲击：很多城市开发商背景的老牌区域中心因缺乏乡村资源，无力开发高质量的乡村项目，开发新项目只能固守城市，不能通过项目本身为投资人提供最大化的移民申请利益，逐渐失去了市场机会。而另外一批区域中心则看清形势，抓紧机会，聚焦高质量乡村项目的开发，充分利用规则为EB-5投资人提供了最佳的移民申请机会。
抵押品性质：酒店土地、房产及全部租金收益；项目公司全部资产；签署存款账户控制协议；3000万美元的可循环、不可撤销信用证；100%股权质押；开发商及实控人提供强担保；
抵押品性质：EB-5贷款使用股权质押。股东提供贷款无限担保，开发商和建商提供的完工担保；
项目使用ALC区域中心执照。ALC不进行信贷风控审核，不参与管理，也不承担任何财务责任。
联邦实验中心
预留签证类别：高失业区
行业类型：商业地产开发
萨朵亚高奢养生度假村
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 度假村
大学城希尔顿酒店
预留签证类别：高失业区和乡村双预留
行业类型：房地产 | 酒店
美国借贷中心（简称 ALC）成立于2009年，总部位于美国加州尔湾市，是专注于美国政府担保贷款领域的非银行借贷机构，也是美国EB-5区域中心数量最多的区域中心联合经营体，授权经营范围遍及全美49个州和华盛顿特区。自成立以来，ALC 为数千家不同规模的企业提供了超过23.5亿美元的贷款和投资，帮助它们成长并蓬勃发展。
ALC的投资模式以高度重视资金安全性著称，作为专注于高级贷款的执照金融借贷机构，ALC通过严格的信贷风控，从众多项目中筛选出信用条件和现金流俱佳，还贷能力最强的项目与EB-5资金对接。
ALC 也是美国最大规模的非银行借贷机构之一，主营联邦和州政府担保的各类企业贷款。通过将此类政府贷款与EB-5深度结合，ALC将EB-5投资风险降到最低，力求保证每一位投资人的顺利移民与资金安全。
2021年 - 2025年 ALC在过去五年中第四次被英国《金融时报》(Financial Times) 评为美国发展最快企业。
2020年 - 2024年 ALC连续五年荣登Inc. 5000美国成长最快私营企业榜。
