GP免责 从今告别｜ALC有限合伙协议突破行业禁区
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GP免责 从今告别｜ALC有限合伙协议突破行业禁区
在EB-5的世界里，有时越接近真相，残酷的现实越让人血脉喷张，痛不欲生。
今天让我们从美国合同法的角度，近距离审视EB-5投资人签署的投资协议，到底哪些地方体现出了绝对的不公平。
按照EB-5的规则，投资程序启动伊始，投资人须加入一家区域中心或项目管理方新成立的，为一个或多个特定投资项目设立的投资基金，就是我们通常听说的新商业企业(New Commercial Enterprise,“NCE”)。这和绝大部分私募基金对投资人的要求是一致的。通常，这家基金是在美国某个州设立的有限合伙公司(Limited Partnership)或者有限责任公司(Limited Liability Company)。以有限合伙公司为例，每个EB-5投资人都要通过认购这家有限合伙的一定股权，以有限合伙人(“LP”)身份加入。而通常EB-5区域中心或其连带公司担任这家有限合伙的普通合伙人(“GP”)，行使对有限合伙的管理职责。有限责任公司这种形式也采用类似的结构，投资人通常以“B级”成员身份加盟，行使管理职责的区域中心或其连带公司则是“A级”成员。今天要讲的就是管理方和投资人在有限合伙/有限责任公司中的责权利通常是怎么规定的。
不管EB-5投资人签署的是有限合伙协议(“LPA”)还是运营协议(“OA”)，从签署的那一刻起，投资人就不得不按照协议里的规定，处理自己和管理方之间的关系。那么在现实中，这套协议到底把投资人放在了什么位置呢？管理方又处于什么位置呢？
在发行EB-5项目前，区域中心会聘请有经验的证券律师起草全部发行文件，也叫“私募备忘录”(“PPM”)。私募备忘录包括了上面提到的有限合伙协议或者运营协议。由于是管理方聘请自己的律师出手，合同内容当然是一边倒保护管理方！最明显的条款是，GP或者A级成员拥有基金的绝对管理权，而LP或者B级成员，也就是EB-5投资人，必须彻底放弃基金的管理权。这还可以理解，但是通常权利越大，责任也越大，但按协议规定，GP或者A级成员对NCE和投资人承担什么责任呢？
通过研究和比较所有市场上主要区域中心的发行文件，可以看出，几乎所有有限合伙协议或运营协议都清楚注明了“GP/A级成员承担零责任”。我们仔细看一下。
大多数EB-5基金都是在法律规定明显优惠资本方或者雇主的美国特拉华州注册成立的。目前除了下面提到的一家区域中心外，所有其它区域中心，包括所谓“老牌”区域中心在协议中都明确避开了任何对投资人承担的具体责任。请看以下条款，这是非常典型的：
“Consistent with Section 17-1101(d) of the Act, the General Partner shall not have any duty of care, duty of loyalty, or other fiduciary duty to the Partnership, the Limited Partners, or any other person. The only obligation of the General Partner with respect to the Partnership and the Limited Partners is to act in accordance with the implied contractual covenant of good faith and fair dealing.”
根据《法案》(特拉华州修正统一有限合伙法)第17-1101(d)条的规定，普通合伙人对有限合伙企业、有限合伙人或任何其他人士不负有任何谨慎义务、忠诚义务或其他受托义务。普通合伙人对合伙企业和有限合伙人唯一的义务，是依照隐含的合同诚信与公平交易原则行事。
看清楚了吗？普通合伙人对有限合伙企业、有限合伙人或任何其他人士不负有任何谨慎义务、忠诚义务或其他受托义务。这清楚规定了，一旦签约，投资人再没有任何可能去追究管理方可能的失职或任何在履行责任中出现的问题。因为，你签好的协议里写的很清楚，人家没有承担任何义务啊！
《EB-5改革与诚信法案》的出台，并没有改变EB-5发行文件的“绝对单边协议”性质，这让投资人在法律保护上仍然处于明显劣势的地位。还好，激烈的市场竞争，已经提醒了一些有良知的区域中心，开始考虑自我约束，主动出台GP责任规定，把有限合伙协议或运营协议向“双边协议”的性质拉动。
美国ALC区域中心近期对发行文件做出明确调整，特别增加了GP对LP承担的两项主要义务，这打响了行业的第一炮。
在ALC的新版有限合伙协议第12到13页，破天荒出现了GP必须承担的两项具体职责：
1）GP每年须聘请独立第三方会计师事务所对有限合伙企业进行审计，审计内容涵盖财务和投资多方面细节。审计报告完成后，GP必须把报告发送给每个EB-5投资人。
2）GP须向EB-5投资人发送阶段性就业跟踪报告。该报告须以第三方建筑监理公司提供的施工进展报告的数据为基础，按照递交移民局的就业计算方法进行测算。对已经使用老版有限合伙签约的EB-5投资人，可以和ALC再签署一份有限合伙补充协议，把以上新的GP义务加入到原有合同中。
ALC区域中心在有限合伙协议中增加了以上具体的责任，开始明确管理方的义务，这在EB-5行业中实属首次。虽然目前市场上其它区域中心的文件还保留在GP不承担任何义务的原始状态下，但毕竟已经有一家主要区域中心迈出了第一步。我们相信EB-5行业的发展和进化会逐渐推动更多的区域中心采取类似行动。当这种改变成为一种趋势，或许行业最终有望把对投资人的尊重通过更能“照顾双边利益”的发行文件体现出来。
抵押品性质：酒店土地、房产及全部租金收益；项目公司全部资产；签署存款账户控制协议；3000万美元的可循环、不可撤销信用证；100%股权质押；开发商及实控人提供强担保；
抵押品性质：EB-5贷款使用股权质押。股东提供贷款无限担保，开发商和建商提供的完工担保；
项目使用ALC区域中心执照。ALC不进行信贷风控审核，不参与管理，也不承担任何财务责任。
联邦实验中心
预留签证类别：高失业区
行业类型：商业地产开发
萨朵亚高奢养生度假村
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 度假村
大学城希尔顿酒店
预留签证类别：高失业区和乡村双预留
行业类型：房地产 | 酒店
美国借贷中心（简称 ALC）成立于2009年，总部位于美国加州尔湾市，是专注于美国政府担保贷款领域的非银行借贷机构，也是美国EB-5区域中心数量最多的区域中心联合经营体，授权经营范围遍及全美49个州和华盛顿特区。自成立以来，ALC 为数千家不同规模的企业提供了超过23.5亿美元的贷款和投资，帮助它们成长并蓬勃发展。
ALC的投资模式以高度重视资金安全性著称，作为专注于高级贷款的执照金融借贷机构，ALC通过严格的信贷风控，从众多项目中筛选出信用条件和现金流俱佳，还贷能力最强的项目与EB-5资金对接。
ALC 也是美国最大规模的非银行借贷机构之一，主营联邦和州政府担保的各类企业贷款。通过将此类政府贷款与EB-5深度结合，ALC将EB-5投资风险降到最低，力求保证每一位投资人的顺利移民与资金安全。
2021年 - 2025年 ALC在过去五年中第四次被英国《金融时报》(Financial Times) 评为美国发展最快企业。
2020年 - 2024年 ALC连续五年荣登Inc. 5000美国成长最快私营企业榜。
